陕西省实施《农村土地经营权流转管理办法》细则
第一章 总 则
第一条 为了规范农村土地经营权（以下简称“土地经营权”）流转行为，保障流转当事人合法权益，加快农业农村现代化，维护农村社会和谐稳定，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、农业农村部《农村土地经营权流转管理办法》等法律及有关规定，制定本实施细则。
第二条 土地经营权流转应当坚持农村土地农民集体所有、农户家庭承包经营的基本制度，保持农村土地承包关系稳定并长久不变，遵循依法、自愿、有偿原则，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方流转土地经营权。
第三条 土地经营权流转不得损害农村集体经济组织和利害关系人的合法权益，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境，不得改变承包土地的所有权性质及其农业用途，确保农地农用，优先用于粮食生产，制止耕地“非农化”、防止耕地“非粮化”。
第四条 土地经营权流转应当因地制宜、循序渐进，把握好流转、集中、规模经营的度，流转规模应当与城镇化进程和农村劳动力转移规模相适应，与农业科技进步和生产手段改进程度相适应，与农业社会化服务发展水平相适应。
第五条 省农业农村厅负责全省土地经营权流转及流转合同管理的指导。
市级农业农村局负责本行政区域内土地经营权流转、流转体系建设及流转合同管理的指导。
县级地方人民政府农业农村主管部门负责流转服务相关建设，负责本行政区域内土地经营权流转及流转合同管理，并加强对乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门工作的指导。
乡（镇）人民政府应当依法开展土地经营权流转的指导和管理工作。
第二章 流转当事人
第六条 承包方在承包期限内有权依法自主决定土地经营权是否流转，以及流转对象、方式、期限等。
第七条 土地经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。
第八条 承包方自愿委托村集体经济组织、中介组织或者他人流转其土地经营权的，应当由承包方出具《农村土地经营权流转委托书》（附件1）。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并由委托人和受托人签字或者盖章。
没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转承包方的土地经营权。
第九条 鼓励承包方与土地经营权流转受让方签订流转合同。村集体经济组织接受承包方委托与受让方签订土地经营权流转合同后，应按委托书约定享有权利并承担相应义务。
第十条 土地经营权流转的受让方应当为具有农业经营能力或者资质的组织和个人。在有利于促进现代农业发展、有利于提高土地利用效率、有利于增加农民收入的同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
第十一条 土地经营权流转的方式、期限、价款和具体条件，由流转双方平等协商确定。流转期限届满后，受让方享有以同等条件优先续约的权利。
第十二条 受让方应当依照有关法律法规保护土地，禁止改变土地的农业用途。禁止闲置、荒芜耕地，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。
第十三条 受让方将流转取得的土地经营权再流转以及向金融机构融资担保的，应当事先取得承包方书面同意（附件2、3、4、5），并向发包方备案。
第十四条 经承包方同意，受让方依法投资改良土壤，建设农业生产附属、配套设施，及农业生产中直接用于作物种植和畜禽水产养殖设施的，土地经营权流转合同到期或者未到期由承包方依法提前收回承包土地时，受让方有权获得合理补偿。具体补偿办法可在土地经营权流转合同中约定或者由双方协商确定。
第三章 流转方式
第十五条 承包方可以采取出租（转包）、入股或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转土地经营权。
出租（转包），是指承包方将部分或者全部土地经营权，租赁给他人从事农业生产经营。
入股，是指承包方将部分或者全部土地经营权作价出资，成为公司、合作经济组织等股东或者成员，并用于农业生产经营。
第十六条 承包方依法采取出租（转包）、入股或者其他方式将土地经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。
第十七条 承包方自愿将土地经营权入股公司发展农业产业化经营的，一般应选择产业项目前景良好、有龙头企业参与、有能人带头领办、各级政府支持的公司。
第十八条 土地经营权入股可以依法直接对公司和农民专业合作社出资，还可以先出资设立农民专业合作社，再由农民专业合作社以土地经营权出资设立公司。探索建立公平合理的土地经营权评估作价机制，作价应考虑土地数量质量、入股期限长短、不同要素比价等因素，参考有关部门发布的土地经营权流转指导价格，由公司股东、农民专业合作社成员等各方协商确定。探索财政资金形成资产股权量化和土地经营权入股联动的有效方式，建立公司、农民专业合作社与农户的紧密利益联结机制。
第十九条 土地经营权入股公司的，提倡同股同权同责，按股份比例分享决策权、分取收益、承担责任；经全体公司股东约定或公司章程规定，也可实行股、权、责差异化配置，但应符合权利义务对等原则。加强公司、农民专业合作社财务管理规范化建设，财务情况依法向农户(成员)公开。保障公司、农民专业合作社对入股土地经营权的正常合法行使，经农户或其委托代理人书面同意并向村民委员会或集体经济组织书面备案，可以依法依规对土地集中连片整理改造和对土地经营权进行再流转和抵押。
妥善处理农户退出问题，探索通过限定最短入股期限、调换地块等方式，稳定公司、农民专业合作社对土地经营的预期。公司、农民专业合作社破产清算后，农户可以按照有关法律法规或公司、农民专业合作社章程规定回购土地经营权。
第二十条 土地经营权入股公司的，可以探索“优先股”，让农民在让渡公司经营决策权的同时享有优先分红的权利；探索“先租后股”，让农民先出租土地，在公司具有稳定良好的经济效益之后再入股。公司解散时入股土地应当退回原承包方。
第四章 流转合同
第二十一条 承包方流转土地经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同，并向发包方备案。
承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。
第二十二条 承包方委托村集体经济组织、中介组织或者他人流转土地经营权的，流转合同应当由承包方或者其书面委托的受托人签订。
第二十三条 土地经营权流转合同一般包括以下内容：
（一）双方当事人的姓名或者名称、住所、联系方式等；
（二）流转土地的名称、四至、面积、质量等级、土地类型、地块代码等；
（三）流转的期限和起止日期；
（四）流转方式；
（五）流转土地的用途；
（六）双方当事人的权利和义务；
（七）流转价款或者股份分红，以及支付方式和支付时间；
（八）合同到期后地上附着物及相关设施的处理；
（九）土地被依法征收、征用、占用时有关补偿费的归属；
（十）违约责任。
土地经营权流转合同采用农业农村部制定的示范文本（附件6、7）。
第二十四条 承包方不得单方解除土地经营权流转合同，但受让方有下列情形之一的除外：
（一）擅自改变土地的农业用途；
（二）弃耕抛荒连续两年以上；
（三）给土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境；
（四）其他严重违约行为。
有以上情形，承包方在合理期限内不解除土地经营权流转合同的，发包方有权要求终止土地经营权流转合同。
受让方对土地和土地生态环境造成的损害应当依法予以赔偿。
第五章 流转服务
第二十五条 推进土地经营权流转开展多种形式适度规模经营是发展现代农业的必由之路。市、县级人民政府农业农村主管部门要将推进土地经营权流转作为农业农村发展的一项长期性基础性工作，并纳入财政预算，在经费和人员上予以保障，贯彻“放管服”改革要求，建设方便快捷的土地经营权流转市场体系。
第二十六条 县级地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门应提供土地性质查询服务。县级地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门要与自然资源部门建立联系机制，在收到《承包地性质查询申请书》后（附件8），于申请提出10日内给予书面答复（附件9），明确查询耕地是否是永久基本农田，是否在粮食生产功能区，以便受让方依据规划开展农业生产。
第二十七条 各地应加快建立健全土地经营权流转市场或者农村产权交易市场，形成县有土地流转交易市场、乡有土地流转服务站、村有土地流转信息员。县级以上地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门应当加强业务指导，督促其建立健全运行规则，规范开展土地经营权流转政策咨询、信息发布、交易审核、合同签订、交易鉴证、权益评估、经营权证办理、融资担保、档案管理等服务。
第二十八条 县级以上地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门应当按照统一标准和技术规范建立省、市（区）、县（市、区）等互联互通的农村土地承包信息管理平台，建立健全土地经营权流转合同网签制度，提升土地经营权流转规范化、信息化水平。
第二十九条 以县（市、区）为单位探索建立移动终端土地流转系统，实现移动终端查询土地流转行情、发布土地流转信息、完成土地流转合同网签与鉴证，破解土地流转信息不对称、价格不透明、缺少市场发现土地经营权价值的困境，提升土地经营权流转的便捷性。
第三十条 市级地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门应当按照统一标准和技术规范建立覆盖市域统一的互联互通土地经营权流转平台，促进市域内土地流转市场形成。省农业农村厅应建立覆盖省域统一的互联互通农村土地经营权流转平台，促进省域内土地经营权流转市场形成。
第三十一条 鼓励县级以上地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门积极与社会专业网络交易平台开展合作，促进形成面向全国的土地经营权流转市场。
第三十二条 建立土地经营权流转交易价格发布制度，为流转交易双方提供价格参照。通过农村土地承包信息管理平台发布省域内分区土地流转交易价格，省级每半年发布1次，市级每季度发布1次，县级每月发布1次（附件10）。
第三十三条 以县（市、区）为单位设立土地经营权流转风险保障金（附件11），或者探索试行土地经营权流转费履约保证保险（附件12）。
第三十四条 县级以上地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门应负责制定本级土地经营权流转交易市场运行规范，加强对土地经营权流转交易市场的工作指导；及时制定土地经营权抵押贷款管理办法和土地经营权抵押贷款运行规范。
第三十五条 流转交易双方签订合同后，可以向县级土地经营权流转交易中心申请出具流转交易鉴证（附件13、14）。
申请交易鉴证时需提供签订的流转合同文本一式五份；流转方若为法人，应当提供法人身份证明、法定代表人身份证明及授权委托书；流转方若不是法人的，应当提供个人身份证明、主要负责人身份证明及授权委托书。流转土地的产权证明（承包合同）；鉴定部门认为需要的其他材料。
交易鉴证主要审查双方当事人是否具备签订流转合同的资格；内容是否符合国家法律、法规和政策；合同条款是否安全完备，双方的责任、权利、义务是否明确。
土地经营权流转交易鉴证书应载明项目编号、签约日期、流出方及委托人全称、受让方及委托人全称、合同期限和起止日期、成交金额、支付方式等其他事项（附件15）。
第三十六条 土地经营权价值评估，应由有资质的价值评估机构实施。在县（市、区）域范围内缺少承包地流转价值评估机构时，县级农村经营管理部门或农村产权流转交易服务中心可以对土地经营权价值进行评估。评估应按照“公平、公正，客观、合理”的原则，综合考虑土地所在区域、种植、养殖品种、基础设施情况、现行收益、受让双方意愿等因素，参照同期同类型土地市场流转价格进行土地经营权价值评估，确定土地经营权价值，出具土地经营权价值评估报告（附件16）。
第三十七条 要加强农村土地承包仲裁体系建设，做到村有土地调解员、乡（镇）有农村土地承包调解委员会、县（市、区）有农村土地承包仲裁委员会。
发生土地经营权流转纠纷，当事人可以协商解决，也可以请求村土地调解员、乡（镇）农村土地承包调解委员会等进行调解。
当事人不愿意协商、调解或协商、调解不成时，可以向农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，也可以向人民法院提起诉讼。
第三十八条 乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当向达成流转意向的双方提供统一格式的流转合同，并指导签订。流转合同中有违反法律法规的，应当及时予以纠正。
第六章 流转管理
第三十九条 发包方对承包方流转土地经营权、受让方再流转土地经营权以及承包方、受让方利用土地经营权融资担保的，应当办理备案，并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。
第四十条 乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当建立土地经营权流转台账，及时准确记载流转情况。
第四十一条 乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当对土地经营权流转有关文件、资料及流转合同等进行归档并妥善保管。
第四十二条 县级以上地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门应当加强服务，鼓励受让方发展粮食生产；鼓励和引导工商企业等社会资本（包括法人、非法人组织或者自然人等）发展适合企业化经营的现代种养业。
县级以上地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门应当根据自然经济条件、农村劳动力转移情况、农业机械化水平等因素，引导受让方发展适度规模经营，防止垒大户。
第四十三条 县级以上地方人民政府对工商企业等社会资本流转土地经营权，依法建立分级资格审查和项目审核制度（附件17 ）。
审查审核的一般程序如下：
（一）受让主体与承包方就流转面积、期限、价款等进行协商并签订流转意向协议书。涉及未承包到户集体土地等集体资源的，应当按照法定程序经本集体经济组织成员会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并与集体经济组织签订流转意向协议书。
（二）受让主体按照分级审查审核规定，分别向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门或者县级以上地方人民政府农业农村主管（农村经营管理）部门提出申请，并提交流转意向协议书、农业经营能力或者资质证明、流转项目规划等相关材料。
（三）县级以上地方人民政府或者乡（镇）人民政府应当依法组织相关职能部门、农村集体经济组织代表、农民代表、专家等就土地用途、受让主体农业经营能力，以及经营项目是否符合粮食生产等产业规划等进行审查审核，并于受理之日起20个工作日内作出审查审核意见（附件18、19）。
（四）审查审核通过的，受让主体与承包方签订土地经营权流转合同。未按规定提交审查审核申请或者审查审核未通过的，不得开展土地经营权流转活动。
第四十四条 市级和县级人民政府依法建立工商企业等社会资本通过流转取得土地经营权的风险防范制度，加强事中事后监管，及时查处纠正违法违规行为。
鼓励承包方和受让方在土地经营权流转市场或者农村产权交易市场公开交易。
对整村（组）土地经营权流转面积较大、涉及农户较多、经营风险较高的项目，流转双方可以协商设立风险保障金。
鼓励保险机构为土地经营权流转提供流转履约保证保险等多种形式保险服务。
第四十五条 签订农村土地经营权抵押贷款合同后，借贷双方必须在县级土地流转服务中心办理《农村土地经营权抵押登记证》（附件20），由县级土地流转服务中心为贷款行出具《农村土地经营权他项权利证》（附件21），借贷双方应向县级农村土地流转服务中心提供下列基本资料：
（一）县级农村土地流转服务中心抵押登记申请书；
（二）借款人、抵押人基本资料；
（三）借款合同和抵押合同；
（四）《农村土地承包经营权证》；
（五）抵押物共有权人同意抵押的书面资料；
（六）通过合法流转方式获得农村土地经营权的农业经营主体需提供合法有效经营权流转合同；
（七）土地承包经营权发包方和集体经济组织同意抵押的书面资料；
（八）登记机关要求的其他资料。
农村土地经营权抵押期间，未经贷款人或担保公司同意，借款人不得将抵押物再次抵押或流转。
受理抵押登记部门应当对用于抵押土地经营权权属进行审核、公示。
第四十六条 农村集体经济组织为工商企业等社会资本流转土地经营权提供服务的，可以收取适量管理费用。收取管理费用的金额和方式应当由农村集体经济组织、承包方和工商企业等社会资本三方协商确定。管理费用应当纳入农村集体经济组织会计核算和财务管理，主要用于农田基本建设或者其他公益性支出。
第四十七条 市级和县级人民政府应根据本实施细则，结合本行政区域实际，制定工商企业等社会资本通过流转取得土地经营权的资格审查、项目审核实施细则。
第七章 附 则
第四十八条 本实施细则所称农村土地，是指除林地、草地以外的，农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地和其他用于农业的土地。
本实施细则所称农村土地经营权流转，是指在承包方与发包方承包关系保持不变的前提下，承包方依法在一定期限内将土地经营权部分或者全部交由他人自主开展农业生产经营的行为。
第四十九条 通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以流转土地经营权，其流转管理参照本实施细则执行。
第五十条 本实施细则自2022年1月1日施行。
附件：1．农村土地经营权流转委托书
2．农村土地经营权再流转备案表
3．农村土地经营权再流转同意书
4．农村土地经营权抵押登记备案表
5．农村土地经营权抵押贷款同意书
6．农村土地经营权流转出租合同（示范文本）
7．农村土地经营权流转入股合同（示范文本）
8．承包地性质查询申请书
9．关于XXX地块性质的复函
10．陕西省农村土地经营权流转价格发布表
11．XX县农村土地经营权流转风险保障金管理办法
12．XX县农村土地经营权流转费履约保证保险实施方案
13．XX县农村土地经营权流转交易鉴证操作指南
14．农村土地经营权流转交易鉴证申请书
15．农村土地经营权流转交易鉴证书
16．关于XX合作社流转土地经营权价值的评估报告
（示例）
17．XX县人民政府办公室关于加强农村土地经营权流
转审查备案方案
18．XX县流转土地经营权资格审查意见书
19．XX县流转土地经营权项目审核意见书
20．农村土地经营权抵押登记证
21．农村土地经营权他项权利证